Ação revisional do contrato de locação corrigido pelo IGP-M

Esse conteúdo é mereamente informativo.

 

Nesse mês de Abril de 2021, enquanto eu escrevo essa matéria, o IGP-M dos últimos 12 meses acumula valorização de 31,10%, contra 7,30%, que foi o acumulado do ano de 2019.

 

Só pra ilustrar essa diferença, usando como base um aluguel mensal de R$ 1.000,00, se aplicar a correção de 2019, ela teria subido para R$ 1.073,00.

 

Já se aplicar o acumulado dos últimos 12 (doze) meses até agora (abril/2021), essa mesma locação teria subido de R$ 1.000,00 para R$ 1.311,00.

 

Se apenas isso já era ruim, imagina só o que acontecerá no próximo ano, pois se o IGP-M continuar a subir nessa mesma média, aquela locação mensal de R$ 1.311,00 irá saltar para 1.718,72.

 

Simplificando o que está escrito nos últimos 3 (três) parágrafos, eu quero te alertar para o fato de que, se as coisas continuarem como estão, a cada 2 anos, a mensalidade da sua locação praticamente dobrará!

 

Hoje, se seu contrato de aluguel está corrigindo pelo IGP-M, sinto lhe informar, mas ele é uma bomba relógio e está prestes a estourar.

 

Infelizmente, meu caro leitor, até hoje ninguém acreditava que isso seria possível (o IGP-M acumular 30% no ano), contudo, devido ao avanço das altas dos produtos que puxam o índice pra cima, isso não apenas é uma realidade realidade atual, como tende a piorar no futuro próximo.

 

Isso se você não fizer nada!

 

Só pra você saber, a sigla IGP-M significa índice geral de preços de mercadorias, que é atrelado às mercadorias básicas, como combustíveis, tijolos, café, etc., e ele oscila (sobe) na mesma velocidade que esses outos produtos sobem; basicamente.

 

Ou seja, enquanto as mercadorias básicas que compõe o índice continuarem a subir, o IGP-M também continuará.

 

E você deve estar se perguntando: Como eu freio isso? Existe alguma solução para me ajudar? Tem como fazer meu contrato de locação parar de subir?

 

Calma que eu já vou te explicar, mas antes eu preciso que você entenda uma coisa. 

 

Até pouco tempo atrás, a Justiça entendia pela impossibilidade de revisão e substituição desse índice nos contratos de locação, isso porque o IGP-M já era um índice que era alvo de pedidos de substituição na Justiça, pois sempre evoluiu mais que a inflação.

 

Nesse cenário, o Judiciário fixou entendimento que até 12% de aumento anual não seria considerado abusivo e, por isso, não seria possível substituir esse índice contratualmente acordado por outro menor, como o IPCA ou INPC, por exemplo.

 

Contudo, devido à drástica mudança do cenário econômico puxado pela crise global da pandemia, a tendência é que esse entendimento seja modificado, posto que o aumento nos últimos 12 (doze) meses foi de 31,10%, isto é, muito acima dos 12% que a Justiça não entendia ser abusivo.

 

Aliando isso ao disposto no artigo 478 do Código Civil, temos que está ocorrendo um grave desequilíbrio contratual nos contratos corrigidos pelo IGP-M.

 

Isto porque o locatário está sendo onerado excessivamente pelo aumento do índice (31,10%), enquanto os locadores estão obtendo vantagem indevida, causada por fatos alheios à vontade das partes e totalmente superveniente, que é a pandemia.

 

Veja o que diz o artigo 478 do CC:

 

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

 

O acontecimento extraordinário e imprevisível seria a PANDEMIA.

 

Ou seja, como o contrato se tornou desequilibrado, causando prejuízo para o locatário e vantagem para o locador, é possível a a rescisão do contrato e/ou o pedido de redução da prestação, conforme assegura o artigo 480, também do Código Civil, veja:

 

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

 

Ou seja, pro locatário que não quer desistir do contrato, é possível que seja feito o pedido de redução da prestação, sendo, no caso, o mais justo, a substituição do IGP-M por outro índice de correção que esteja alinhado com a inflação, o IPCA ou INPC, por exemplo.

 

Essa questão é nova e surgiu por conta da pandemia, posto que foi apenas por causa da crise econômica que ela trouxe que o IGP-M subiu drasticamente, colocando os locatários em situação de extremo prejuízo.

 

Lembrando que o salário dos locatários não está subindo na mesma velocidade que as parcelas, e, a depender do prazo da locação, mais dia menos dia irá se tornar impagável, gerando prejuízos ainda maiores, como a perda do imóvel por inadimplemento.

 

A situação é grave.

 

Se não bastasse as permissões previstas na própria Lei, conforme artigos acima, recentemente, um lojista da cidade de São Paulo, ao promover uma ação de revisão contratual com finalidade de substituir o IGP-M por outro índice mais justo, contra a empresa Multiplan Empreendimentos Imobiliários SA, processo 1000029-96.2021.8.26.0228, obteve na Justiça o direito de substituir o IGP-M pelo IPC, que oscilou apenas 4,86%.

 

A decisão, que na minha opinião tende a ser o novo entendimento aplicado à esses casos, posto que o aumento realmente causou um desequilíbrio contratual, é inédita e trouxe um importante precedente para as ações visando a substituição do IGP-M para outros mais justos.

 

É importante destacar que essa decisão foi proferida em um processo que não produz efeitos para os outros locatários, mas tão somente para o lojista que propôs a ação.

 

Se ninguém fizer nada, isto é, se nenhum outro locatário buscar em favor de si a mesma substituição, nada mudará em seu contrato especificamente, nem mesmo os demais lojistas que possuem as lojas vizinhas à do lojista de São Paulo, por exemplo.

 

Agora lembre-se: TEM PODER QUEM AGE!

 

Então, o que os locatários poderiam fazer?

 

Seguir o mesmo caminho que fez o lojista de São Paulo, ou seja, primeiro buscar orientação de um Advogado de sua confiança e que tenha conhecimento acerca dessa matéria; seja especialsta, pois apenas ele terá condições de avaliar seu caso; depois, quando encontrar esse profissional e caso o contrato seja elegível, poderá buscar na justiça a substituição do índice de correção por outro que seja mais justo.

 

O objetivo seria interromper os aumentos ocasionados pela correção do IGP-M, substituindo por outro índice que traduza com justiça a correção do real, equiparado ao aumento anual dos salários dos locatários brasileiros.

 

Voltando ao exemplo do início da matéria e considerando a importante conquista do lojista de São Paulo, hipoteticamente, uma locação mensal de R$ 1.000,00, se corrigido pelo IPC a 4,86% ao ano, subiria para R$ 1.048,60, o que seria muito melhor que os R$ 1.311,00 se fosse corrigido pelo IGP-M.

 

Agora que você já sabe onde está a fundamentação legal para o pedido de substituição e onde está o precedente favorável, resta saber o que você fará com essa informação, ou seja, se não fará nada e continuará sofrendo ou se agirá em busca da solução para o seu problema.

 

Mas já alerto uma coisa: pelo menos em nosso escritório, um dos argumentos utilizados para essa medida é que o valor da parcela está se tornando impagável por conta da pandemia, evidenciando a urgência no julgamento do caso, o que reforça a necessidade da Justiça se pronunciar rapidamente, pois do contrário o locatário terá prejuízos inestimáveis, chegando no extremo de perder o direito de uso do imóvel e ser despejado, o que seria profundamente lamentável.

 

Por isso a hora é agora!

 

Se os locatários continuarem suportando isso (aumento do IGP-M de 31,10%) sem reclamar, pode ser que a Justiça entenda que não há uma onerosidade excessiva na situação em comento, não autorizando a troca do índice por outro mais benéfico, o que levaria o locatário a pagar cada vez mais de locação.

 

Assim, se está pesado o encargo do financiamento, é imprescindível que os locatários noticiem isso ao Judiciário, posto que apenas assim ele saberá que isso é um problema de grande repercussão nacional e que precisa de solução breve e justa, a fim de causar estabilidade jurídica para as partes envolvidas na contratação.

 

O Chiquini Silva Advocacia, que tem ganhado cada vez mais notoriedade na atuação nas causas que envolvem revisão de contratos de locação, de compra e venda e de rescisão de contrato de compra e venda de lotes parcelados, formalizados diretamente com as empresas de empreendimentos imobiliários, e conta com um corpo jurídico altamente eficiente e adaptado às mais modernas formas de atendimento online, possibilitando o acesso de qualquer proprietário do Brasil aos exercício de seus Direitos.

 

O atendimento online é feito totalmente via WhatsApp, que foi eleita como sendo o melhor ferramenta de comunicação com os consumidores e clientes do escritório, que após utilizarem dos serviços, fazem do escritório uma referência nacional em avaliações positivas no google meu negócio, o que pode facilmente ser confirmada clicando no link abaixo ou pesquisando o nome escritório no google ("Chiquini Silva Advocacia").

 

Chiquini Silva Advocacia

 

Se você está precisando REVISAR o ÍNDICE de CORREÇÃO do seu contrato de locação e/ou ainda tenha qualquer outra dúvida relativa a essa matéria, consulte um Advogado de sua confiança, pois apenas ele poderá falar do seu caso especificamente.

 

Para falar com um especialista da nossa equipe, CLIQUE AQUI que você será direcionado, ou, se preferir, clique no ícone do WhatsApp que está na tela!

 

Esperamos ter ajudado.

Abraços.

 

Rodolfo Chiquini

OAB/SP 300.537

rodolfo.chiquini@chiquinisilvaadvocacia.com.br