JUROS ABUSIVOS EM FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS

JUROS ABUSIVOS EM FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS

Se você já comprou algum lote ou terreno parcelado ou ainda algum apartamento na planta, diretamente da Construtora ou Loteadora, você provavelmente foi vítima e já pagou juros abusivos.

1% ao mês de juros, que dá 12% ao ano, é um percentual de juros muito caro para financiamentos imobiliários, uma vez que a dívida é garantida pelo imóvel e a Loteadora jamais irá perder com o contrato.

A taxa média de juros praticados pelo mercado, de acordo com o banco central, considerando a Caixa Econômica Federal, por exemplo, é de 6.50% de juros anuais, ou seja, de 0,54% ao mês; que é praticamente a metade do que as Construtoras costumam cobrar.

E se fosse só isso, estaria bom, pois elas fazem outra coisa ilegal e os compradores sequer tomam conhecimento.

Elas cobram juros sobre juros, ou seja, além delas cobrarem os 1% ao mês, que já é alto e abusivo, elas ainda fazem a capitalização desses juros, cobrando na parcela do mês seguindo o valor principal mais os juros da parcela anterior e isso é proibido para as loteadoras.

Veja que disse que é proibido para as loteadoras e não para os bancos, que sim, resguardado certo limite, tem liberação para cobrança de juros sobre juros.

Abaixo, vou colocar alguns resumos (ementas) de alguns julgados pelos Tribunais superiores, veja:

APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO REVISIONAL DE JUROS. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO PESSOAL. PRETENSÃO REVISIONAL. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADES NAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO. [...] JUROS REMUNERATÓRIOS. Mostra-se possível a limitação dos juros remuneratórios praticados quando esses excederem a uma vez e meia a taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central do Brasil. No caso concreto, os percentuais estipulados ultrapassam um vez e meia às médias de mercado estipuladas para o mesmo período e modalidade de contrato, devem readequadas as taxas de juros remuneratórios contratadas, de acordo com as médias divulgadas pelo Banco Central do Brasil. [...] DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. Nos termos da Súmula n. 380 do Superior Tribunal de Justiça, o simples ajuizamento de ação revisional não é o bastante para impedir a constituição do devedor em mora, havendo a necessidade de avaliar-se a existência de abusividade nos encargos do período de normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização dos juros). Na situação concreta, em decorrência da revisão das taxas dos juros remuneratórios previstos no contrato revisando, afasta-se a mora da devedora, não sendo possível a incidência de encargos moratórios até a apuração dos valores realmente devidos ao Banco credor.COMPENSAÇÃO E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Cabível a compensação dos valores eventualmente pagos a maior e a repetição simples do que exceder à dívida, como forma de evitar o enriquecimento indevido da instituição financeira ré. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL AFASTADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.(Apelação Cível, Nº 70083411496, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Lúcia Carvalho Pinto Vieira Rebout, Julgado em: 23-07-2020)

Veja que a súmula 539 do STJ autoriza a utilização de juros compostos (“juros sobre juros”) apenas por instituições financeiras:

Súmula n.º 539 do STJ: “É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n.º 1.963-17/2000, reeditada como MP n.º 2.170-36.2001, desde que expressamente pactuada”

Loteadoras, Incorporadoras e Construtoras não são parte do Sistema Financeiro Nacional, e por isso não podem cobrar juros capitalizados; inclusive também não podem fazer uso da lei de alienação fiduciária, mas isso não é tema para este artigo.

Por isso, se seu contrato prevê juros de 1% ao mês ou 12% ao ano; mais correção monetária (IGPM, IPCA, etc.) e tenha sido feito com método de amortização SAC, Price, etc., pode ser que seu contrato seja abusivo e você tenha direito à revisão, tanto para a redução da parcela e do saldo devedor.

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Dr. Rodolfo Chiquini

OAB/SP 300.537

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