Seus direitos quando a Construtora atrasa a entrega do imóvel ou terreno

Esse conteúdo é meramente informativo.

Antes de adentrar ao conteúdo, quero que você faça uma reflexão:

O que acontece quando você não paga suas contas em dia?

Nome sujo, protesto, cobranças, etc.!?
 

Pois é, se você não cumpre suas obrigações, terá consequências desagradáveis.

Mas e quando é o contrário, ou seja, alguém ou alguma empresa descumpre uma obrigação que tinha com você, o que você faz?

Bom, vai pensando aí e ao final eu te pergunto novamente, ok!?

Vamos lá….

Digamos que você mora de aluguel e comprou um imóvel próprio para se mudar em janeiro de 2021. 

Você foi lá, comunicou o proprietário que sairia no início do ano, pois finalmente havia realizado seu sonho de comprar sua “casa” própria e ele já encontra outro locatário para entrar no seu lugar, pois assim ele não fica com o imóvel desocupado.

Acontece que, chegando próximo à data da entrega das chaves, você fica sabendo que o apartamento ou o terreno não será mais entregue pela construtora, pois algumas irregularidades ainda estão pendentes de solução.

Você até tenta falar com o locador do imóvel que você ocupa, mas ele se recusa a te dar mais tempo, pois já tinha encontrado outro locatário para o imóvel que VOCÊ disse que desocuparia.

Aí, do dia pra noite, o que era sonho, começa a se tornar pesadelo; pois você vai ter que encontrar um novo lugar para alugar (e pior mais caro e com prazo de 12 meses), além de toda burocracia de fiador, papelada, etc., pois sua casa não está pronta, embora a construtora havia te garantido que no final de 2020 você já estaria no SEU apartamento.

Isso não aconteceu, a promessa não foi cumprida e você está com esse problemão (e sem casa pra morar).

O atraso na entrega do imóvel (apartamento ou terreno / lote), além de prejudicar você moralmente, faz com que deixe de lucrar em função da inutilização do imóvel a partir da data que deveria ser efetivamente entregue a você; o que era obrigação da construtora (que ela descumpiu).

Do outro lado, você não atrasou nenhuma prestação; que isso fique claro.

Você cumpriu sua parte, mas ela, infelizmente não cumpriu a dela.

Não sendo caso fortuito ou de força maior, a construtora está SIM inadimplemento com você meu Caro leitor; isso mesmo, “ela que não pagou o boleto”.

Pra você ter uma noção da gravidade, o artigo 395, caput, do CC, diz que a construtora responde pelos prejuízos a que sua mora (atraso) der causa, mais juros, correção monetária e honorários.

E não é só, pois o artigo 475 da mesma Lei diz que o consumidor lesado, pode exigir a quebra do contrato, se não preferir o cumprimento forçado, somando-se, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Ou seja, se você quiser desistir do contrato por conta desse atraso e pagar seu dinheiro de volta; sim, você pode!

JÁ SE VOCÊ AINDA QUER INSISTIR NO CONTRATO, você pode ter direito à duas indenizações:

A indenização pode ser de duas formas, (i) danos morais, em que o Juiz fixa um valor para recompensar todas as frustrações, angústias e problemas que isso te causou; bem como (i) danos materiais, que hoje está pacificada no percentual de 0,5% a 0.8% do valor do imóvel por mês de atraso, para os contratos antes da nova Lei de distrato.

E você tem direito se comprou um lote ou um apartamento; o DIREITO VALE PARA QUALQUER CASO.

Veja o trecho dessa jurisprudência (entendimento dos Tribunais):

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA E FALTA DE INTERESSE DE AGIR. INOCORRÊNCIA. AÇÃO CORRETAMENTE AJUIZADA EM FACE DOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. PREVISÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL ANTE O INADIMPLEMENTO, QUE NÃO IMPOSSIBILITA O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. INTERESSE DE AGIR CONFIGURADO. PRELIMINARES AFASTADAS. APELAÇÃO DOS RÉUS. REQUERIMENTO DE MANUTENÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO, QUE NÃO SE MOSTRA SUBSTANCIAL. RÉUS QUE, APESAR DE MANIFESTAREM INTERESSE NA CONTINUIDADE DO CONTRATO, PERMANECEM INADIMPLENTES HÁ MAIS DE QUATRO ANOS. CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS E PAGAMENTO PARCIAL DA DÍVIDA QUE NÃO SE MOSTRAM SUFICIENTES PARA APLICAR A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APELAÇÃO DOAUTOR. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE ALUGUERES, QUE DEVE SER CALCULADA EM RELAÇÃO A TODO O PERÍODO EM QUE O BEM FICOU À DISPOSIÇÃO DOS PROMITENTE-COMPRADORES E OU POSSUIDORES, ANTE A DEVOLUÇÃO DE TODAS AS PARCELAS PAGAS. MEDIDA QUE SE IMPÕE, A FIM DE EVITAR O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DOS RÉUS. VALOR DA INDENIZAÇÃO FIXADA PELO JUIZ A QUO EM 0,8% DO VALOR DO IMÓVEL, POR MÊS, A TÍTULO DE ALUGUEL. VALOR QUE SE MOSTRA ADEQUADO À SUA FINALIDADE E CONDIZENTE COM OS VALORES ARBITRADOS PELA JURISPRUDÊNCIA. RETENÇÃO DE 30% DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS QUE DEVE SE DAR EM FACE DOS PROMITENTE-COMPRADORES. RECURSO ADESIVO. REDUÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO FIXADO PELO JUIZ. DESCABIMENTO. VALOR ESCORREITO. ALEGAÇÃO DE QUE O PERCENTUAL FIXADO A TÍTULO DE ALUGUEL NÃO ESTAVA PREVISTO NO CONTRATO. FIXAÇÃO DA INDENIZAÇÃO QUE SE DÁ EM DECORRÊNCIA LÓGICA DA DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE TODAS AS PARCELAS PAGAS. AUSÊNCIA DE OFENSA AO CDC - APELO DOAUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. (TJPR - AC 5397808 PR 0539780-8. 7ª Câmara Cível. Rel. Dilmari Helena Kessler. j. 01/09/2009. DJ: 231). (g.n.).

Supondo que o valor total do imóvel fixado em contrato seja o valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), o valor fixado pelo Juiz para indenização por dano material poderá chegar ao valor de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais) por mês de atraso na entrega do imóvel.

Ou seja, o consumidor teria direito à receber essa quantia TODOS OS MESES até a efetiva entrega.

Já se o contrato de compra e venda tiver sido feito depois da Nova Lei do Distrato, aí terá direito o consumidor à importância de 1% do valor pago à construtora, também por mês de atraso.

Ou seja, enquanto durar o atraso, durará o recebimento.

E não é só.

Pra você que optou por financiamento imobiliário, até que o imóvel seja entregue pela construtora, você paga juros de obra para o banco que está com seu financiamento.

Contudo, não é justo você pagar esse valor se você não está dando causa ao atraso e por isso, a BOA NOTÍCIA é que, da dada da entrega prevista no contrato pra frente, até a efetiva entrega, você pode pedir que os juros de obra sejam pagos pela construtora e não por você.

E pra finalizar, como eu disse lá no início do artigo, você pode ter direito à indenização por danos morais.

Isso porque você adquiriu um imóvel COM DATA CERTA para ser entregue e, contudo, já está esperando há tempos além do previsto em contrato, o que caracteriza descumprimento por parte da construtora.

Tanto é verdade que, em casos análogos, onde a construtora/incorporadora atrasa de forma desarrazoada a entrega das chaves, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reconhece a existência patente de danos morais aos compradores, veja:

COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. Preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial afastadas. Atraso na entrega das chaves. Validade do prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato. Súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça. Termo final do inadimplemento. A expedição do "habite-se", quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora. Súmula 160 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Lucros cessantes. Indenização devida, uma vez que houve a privação de uso do bem, que poderia render frutos. Súmula 162 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Indenização minorada para o equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre preço atualizado do contrato, entre a data prevista para conclusão das obras, adiado do prazo de tolerância, até a efetiva entrega das chaves. Multa contratual. Impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal, conforme tese fixada pelo E. STJ (tema 970). Dano moral. Caracterizado. O descumprimento contratual, por parte das rés, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico à adquirente. É certo que a situação de incerteza que a adquirente passou supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questão afeta direito fundamental de moradia, colocando em risco investimentos e a segurança patrimonial da família. Verba indenizatória arbitrada em R$ 20.000,00. Congelamento do saldo devedor. Inadmissibilidade. A correção monetária não é penalidade, mas mera atualização do poder aquisitivo da moeda. Possibilidade de aplicação do INCC apenas durante o período previsto para conclusão das obras, após, substituição pelo IGPM. Recursos parcialmente providos. (TJSP;  Apelação Cível 4011125-06.2013.8.26.0562; Relator (a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/06/2020; Data de Registro: 12/06/2020)

É claro que nem todo mundo terá direito à R$ 20.000,00 (vinte mil reais) de indenização, contudo, considerando o abuso noticiado, é absolutamente compreensível a condenação para não apenas reparar o consumidor lesado, mas também para punir e desestimular a construtora a continuar fazendo isso com as pessoas.

Então, se você ainda está esperando a entrega do seu imóvel pela construtora e já esgotou o prazo para que ela fizesse a entrega do mesmo, fique sabendo que você tem Direitos e pode exigir que eles sejam cumpridos para você, e para fazer isso, basta procurar um Advogado de sua confiança que seja especialista na matéria, para transformar suas expectativas em realidade e não em pesadelo.

Agora, para finalizar a sua leitura; voltando à pergunta do início desse conteúdo, o que você faz quando alguém descumpre uma obrigação ou compromisso que tinha com você?

Lembre-se, tem poder quem age!

O Chiquini Silva Advocacia, escritório 5 estrelas no google e especializado em demandas de Direito Imobiliário, que tem ganhado cada vez mais notoriedade na atuação nas causas que envolvem direitos dos consumidores do mercado de imóveis, e conta com um corpo jurídico altamente eficiente e adaptado às mais modernas formas de atendimento online, possibilitando o acesso de qualquer proprietário do Brasil aos exercício de seus Direitos.

O atendimento online é feito totalmente via WhatsApp, que foi eleita como sendo o melhor ferramenta de comunicação com os consumidores e clientes do escritório, que após utilizarem dos serviços, fazem do escritório uma referência nacional em avaliações positivas no google meu negócio, o que pode facilmente ser confirmada clicando no link abaixo ou pesquisando o nome escritório no google ("Chiquini Silva Advocacia").

Chiquini Silva Advocacia

Nossa sede física está 100% preparada para àqueles Clientes que desejam o atendimento presencial, seguindo todas as normas editadas pela vigilância sanitária, a fim de neutralizar todos os riscos da transmissão e contágio da COVID-19.

Pra resumir, o direito do consumidor é a fixação de aluguel à título de danos materiais a ser pago pela construtora; juros de obra por conta da construtora e danos morais por tudo que causou ao consumidor, para jamais voltar a fazer o mesmo.

Se você está sofrendo com algum ABUSO de DIREITO em seu contrato e/ou quer buscar os mesmos benefícios dos clientes mencionados nessa matéria (ser indenizado pelo atraso na entrega do seu imóvel) e/ou ainda tenha qualquer outra dúvida relativa a essa matéria, consulte um Advogado de sua confiança, pois apenas ele poderá falar do seu caso especificamente.

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Esperamos ter ajudado.

Abraços.

Rodolfo Chiquini

OAB/SP 300.537

rodolfo.chiquini@chiquinisilvaadvocacia.com.br